不動産売却|不動産売却・購入をお考えなら株式会社オフィス内山<横浜・金沢区>

株式会社オフィス内山

不動産売却

弊社任意売却重点4項目

債権者交渉豊富な
専門員がご対応今後の不安も解決

弁護士・司法書士・税理士・建築士のネットワーク活用

引越し代確保・税金滞納金確保
管理費延滞金確保・当面の生活費確保

※諸条件が整った場合

物件価値を高める為
ハウスクリーニング・サービス実施

「任意売却」のプロフェッショナル「オフィス内山」が神奈川県東部・南部エリアで住宅ローン返済にお困りの方に「人生再生」のお手伝いをさせて頂きます。全国対応は出来ません。なぜならば、売却となれば何度も現地に足を運び最善の方法で売り抜くからです。
債務整理に絡んだ任意売却は、所有者様と二人三脚で事を進めてゆきます。所有者様のご協力が得られない場合は成功致しません。ご協力頂ける場合は最善を尽くします。そのためには、専門員とは24時間連絡がつきますので、どんな些細なことでも、ご相談ください。明るい再出発を目指しましょう。
代表 内山周一

弊社へご相談いただいた場合の流れ

お電話にてご相談

1.弊社ホームページのお問合せフォームまたはお電話にてご相談ください。

専門員が、現在の住宅ローンや他の債務の状況を伺います。
また、今後のお考えをお聞かせください。

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ご自宅にご訪問

2.専門員がご自宅に伺います。

専門員がご自宅に伺う際は現状のままで構いません。
住宅ローン・不動産関係・督促状等ご確認させて頂き、今後の対応を一緒に考えます。最善の方法を提案致します。

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媒介契約・物件調査・査定・債権者交渉

3.媒介契約・物件調査・査定・債権者交渉

専任媒介契約後、債権者への連絡や物件調査等開始します。
ご相談者様と販売に向け具体的なスケジュール調整を行います。
引越し先のご希望をお聞きし、後日、賃貸情報を提供致します。

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販売活動開始

4.販売活動開始

幅広く買主様を見つけます。
(SUUMO・アットホーム・ホームズ)各不動産サイトに掲載。
レインズ登録により、不動産業者間に情報共有。
ご相談者様が転居されていれば、現地売出(オープンハウス)。
期限内に売却が成功するように全力で活動致します。
買取希望の際は、弊社または協力業者にて買取を検討します。

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売買契約・代金決済・お引渡し

5.売買契約・代金決済・お引渡し

買主が見つかり、購入申込、債権者に配分同意頂いて売買契約。
決済・引渡を金融機関で済ませて、所有権移転・「差押(競売開始決定)」取下げ・抵当権抹消を同時に済ませ、ご相談者様には
債権者からの控除金や買主様からのご厚意金で人生再スタート
任意売却成功となります。

お問合せフォーム
債権者取引実績
住宅金融支援機構・三菱東京UFJ銀行・三井住友銀行・りそな銀行・埼玉りそな銀行・みずほ銀行・群馬銀行・(株)住宅債権管理回収機構・東和銀行・足利銀行・中央労働金庫・三洋信販債権回収(株)・東和信用保証(株)・オリックス信託銀行(株)・(株)かんそうしん・日本政策金融公庫・オリックス・ジャックス・アプラス・セントラルファイナンス・CFJ・オリックス債権回収(株)・三菱UFJ二コス・SMBC信用保証(株)・リエントコーポレーション・OMC・みずほ信用保証(株)・エムユーフロンティア債権回収(株)・りそな保証(株)・(株)大和ギャランティ・(株)アトリウム債権回収サービス・クオーク・全国保証(株)・(株)ジャスティス債権回収・三井住友海上火災保険(株)・(株)整理回収機構・ニッシン債権回収(株)・日本政策金融公庫・CFJ合同会社・東京債務回収(株)・三菱UFJ住宅ローン保証(株)・埼玉県信用保証協会・新生フィナンシャル(株)・アコム(株)・とみん信用保証(株)・(株)三菱東京UFJ銀行・(株)アサックス・日立キャピタル債権回収(株) 

任意売却について

任意売却とは、債務者(所有者、一般的に売主のこと)が住宅ローンの支払いが困難または未払いが続いた場合に、債権者(金融機関・保証会社・サービサー等)合意のもとで、債権者から競売される前に自らの意志(任意)で不動産を適正価格にて売却することです。
債務者のいろいろな事情により住宅ローンなどの支払いが困難になった場合、延滞・滞納を続けると督促状・催告状が届き、3〜5ヶ月後には期限の利益の喪失により一括弁済の請求をされます。
「逃げないで相談しましょう」
1〜2ヶ月後には代位弁済により金融機関(銀行等)から保証会社・債権回収会社へ債権移行・移管されます。
債権者が競売申立を行い裁判所から「競売開始決定」通知が届きます。
「あきらめないでください」この時期からでも「任意売却は可能」です。しかし、期限は迫ってます。
債務者前向きな行動が、後々の債権者交渉における残債務の返済方法に良い影響が出てきます。

任意売却のメリット

任意売却のメリット 競売のデメリット
メリット【1】
競売市場よりも高値で売却
購入者は住宅ローンが利用できるので一般市場価格に近い金額で売却できます。また、売却後の残債務について債権者と協議により返済可能な計画をたてられます。
デメリット【1】
市場価格よりも安値で売却
競売市場の売却基準価格は競売不動産特有の制約がある為、一般市場のおよそ7割の価格が売却基準価格となり、安値で落札された場合は残債が多く残ることになる。
メリット【2】
自分の意志で売却するため、新生活の準備ができる
強制的に売却されてしまう競売とは違い、自分の意志で売却するため、新生活への準備と今後の意欲が違います。
人はいつでも再出発は可能なのですから。
デメリット【2】
期日が来ると強制的に退去させられる
落札者から引渡しを求められ、引渡に応じないと、裁判所の引渡命令による強制執行にかかることになり、無一文で退去しなければならない為、新生活への余裕と意欲がなくなる。
メリット【3】
手元に新生活の資金が残る
債権者と交渉をおこない、売却資金の中から債務者に引越代等の手持ち金を捻出することができます。また、買主様からのご厚意により手持ち金の捻出を受けられる事もあります
デメリット【3】
手元には\0
競売になると、落札価格の全額が債権者に渡り、債務者には手持ち金は一切入らないことになる。
メリット【4】
家族(子供)に精神的なダメージを軽減できる
競売情報がインターネットにより誰でも閲覧可能な時代です。競売に至った事情を近隣に知られずに、一般の売却と同じように引越しができます。
デメリット【4】
競売になったことは近隣に知られる。
競売情報(BIT)、アットホーム等により競売情報が公開される。また、競売入札者が近隣をうろつき、場合によっては近隣に聞き込みを行うなど、競売と知れ渡ってしまうことになる。

任意売却・競売の流れ

任意売却・競売の流れ

任意売却解決事例

分譲マンション
●ご相談者:T様(ご家族:妻・子供1人・犬1匹)
●債権者 :住宅金融支援機構から業務委託を受けた鰹Z宅債権管理回収機構、市役所、
マンション管理組合(管理会社)
●支払不能原因
 働き手のご主人(T様)が奥様の看病の為、就労困難な状況に陥り、長期治療と介護が次第にT様を鬱状態に。
当初は生活費のやり繰りをされていたが、とうとう行き詰まり全ての支払いがストップ。
 住宅ローン返済が滞って、金融機関から「ご連絡」、「来店依頼」、「督促状」、「催告書」が届き、現状を打開するために任意売却専門業者に相談するも、連絡が密に行われない為に不信感から、断念。
やがて裁判所から競売開始決定通知が届き、自暴自棄になっているところ、わたしからの数度に渡るダイレクトメールをご覧になり、ダメもとの気持ちでご相談。
T様に今の状況と今後のお考えをお聞かせ頂くために、食事をしながら会話をしていると、偶然にも、T様は、わたしが以前上場会社の某社長のご自宅購入をお手伝いした、その社長の部下だったことが判明。縁とゆうものは不思議なものだと感心し意気投合、わたしの組上げたスケジュールに賛同いただき、ここから競売脱却に向け二人三脚でスタート。
●解決までの流れ
まずは、競売と任意売却の違いを説明し、鰹Z宅債権管理回収機構とT様の状況を文章にて説明・交渉し、引越費用の捻出に成功。次はT様と市役所に出向き職員に現状を説明・交渉し生活保護の申請を行い、市税・保険の延滞金の相談、引越先費用の捻出に成功。賃貸住宅探し、契約と進め、同時に買主を探すためにネット広告や近隣チラシ配布を徹底的におこなう。その甲斐あって数組の内見希望者のご予約を頂き、内覧日当日は、奥様のご負担を軽減するためにも、同日に時間帯をずらし、午前・午後と実施致。数組の内見希望者うち数組の購入希望者が現れ、すべて個別にわたしが、ご売却事情と一般売却とは異なる任意売却ゆえの特異性をご説明申し上げ1組のお客様にご理解と、ご厚意を授かることになりました。その買主様からのご厚意は金銭で180万円となり、債権者様からの引越費用(特例)と合わせると、なんと200万円超の金額。
買主様にはご厚意も含めて購入物件価格は市場価格よりも安く購入出来、債権者様には競売価格よりも多く回収でき、他の債権者様には売買決済時にすべて清算することができました。
T様には、住宅ローンの残債が少し残りましたが、債権者様と交渉しながら返済計画を組み、ご新居にて、督促の無い生活、ご家族一緒の新たな生活をスタートされました。
その後、T様よりメールを頂き、公営住宅に抽選で当たり快適な生活を送られていらっしゃる旨のご連絡を頂きました。
●成功のポイント
お一人で悩まず、早期のご相談です。
早い時期からの買主探しは好条件をもたらします。

任意売却解決事例

戸建て
●ご相談者:K様(M様の義父、M様と共有名義で娘様の為に新居を購入)より
     (M様の元妻の父がK様、M様はご相談当初行方不明)
●債権者 :SMBC信用保証
     :個人S様(K様持ち分)
●支払不能原因
M様と妻が離婚。M様は行方わからず。元妻は実家であるK様宅へ戻り、K様持分の住宅ローン支払を継続するも、M様からの支払いは無。K様は銀行に相談するも、不足金による延滞が続く状況では、解決策がなく。ついには銀行から保証会社に債権が移り、代位弁済、競売開始決定通知が届くという状況。
K様と娘(M様の元妻)からは任意売却の同意を得、次にM様探しに元妻のご協力を得ることを条件に任意売却へスタート。
●解決までの流れ
まずはM様とのコンタクトからです。M様は夜になっても自宅に戻らず、後の話しですが、住宅ローンの延滞が始まり、督促を受けるようになってからは、自宅に戻らず、ネットカフェやまんが喫茶で寝泊まりしていたそうです。M様と元妻は職場結婚とのことで、その職場に出向き、上司に掛け合もM様出張中とのことで、上司に事情を話し、ご協力を得、M様からの連絡を待つ事に。数日後、M様と面談。K様との和解に向け仲裁に入り、M様・K様同意のもと任意売却を進める。
次に、K様持分には個人債権者S様から抵当権設定・仮差押が付いており、これを抹消・取下げて頂く為、個人債権者様S様と面談。
個人債権者S様には弁護士がついており、抵当権設定・仮差押を抹消・取り下げる為の解除料(ハンコ代)は100万円と助言されたようで、しかし、解除料は準優先債権者様から費用控除頂く旨と、解除料は住宅金融支援機構の基準に合わせて配分されるので、基準金額をお伝えし、競売を望むならば、さらに不利な状況で個人債権者S様(劣後債権者)は確実に無配当になる旨を十分説明をした。
準優先債権者様からの解除料だけでも回収できた方が望ましい旨をご理解頂き同意を取り付けた。
これで、全員揃ったところで、SMBC信用保証蒲lと任意売却の合意を頂き、販売に取り掛かった。
いつものように、買主様に好印象を持ってご購入頂けるように物件内外の清掃を徹底的におこない販売開始。この時も、一般市場価格よりも少し安く、競売市場価格よりも高く価格設定をしネット広告、チラシ配布を、数日後、なんとお隣の方がご購入頂くことになった。
昔から「隣の土地は3倍だしても買え」と言われてますので、買主様にとっては好条件の購入。
売買契約最終日には、K様・M様にはSMBC信用保証蒲lから引越代を売買代金から控除頂き、競売も取り下げられ、各債権者様と残債務を返済可能な金額でお約束し、新生活に向けてスタートした。
●成功のポイント
「愛は憎悪のはじめなり」とは言いますが、不動産名義が離婚された夫婦名義や親戚名義の共有の場合はとかく、憎悪感の為、当事者は直接の面談は避けるのが常です、今回は面談こそございませんでしたが、元妻のご協力があればこその成功だったと思います。感謝です。
離婚問題で、面談を望まない場合は、委任状での、売却も出来ます。
住宅ローンで延滞の「お知らせ」が届きましたら、すぐご相談ください。売却以外にも方法は有るはずです。

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